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Aspectos legales que debes conocer antes de comprar una propiedad.

Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes que podemos tomar, ya que implica comprometer tiempo, esfuerzo y, sobre todo, dinero. Sin embargo, además de considerar la ubicación y el precio de la vivienda, es imprescindible conocer los aspectos legales que conlleva esta operación para evitar problemas en el futuro. Aunque este proceso pueda parecer algo engorroso, comprender los detalles legales te permitirá tomar decisiones informadas y seguras, asegurando que todo esté en regla.

Aquí te voy a detallar los puntos esenciales que debes tener en cuenta antes de lanzarte a comprar una vivienda.

La importancia de la nota simple.

Uno de los primeros documentos que debes solicitar es la nota simple del Registro de la Propiedad. Este informe te ofrece una visión clara de la situación jurídica de la vivienda, lo cual es esencial para asegurarte de que no haya problemas ocultos que puedan afectar a la compra. La nota simple te informará sobre quién es el propietario actual del inmueble, si existen cargas o gravámenes sobre la propiedad, como hipotecas, embargos o servidumbres, y si está inscrita correctamente en el registro.

Obtener esta información es clave para evitar sorpresas desagradables más adelante. Por ejemplo, si la vivienda tiene una hipoteca que no se ha cancelado, deberás negociar con el vendedor para que la liquide antes de proceder con la compra ya que, si no lo hace, el banco podría reclamarte el pago de esa deuda una vez que seas el nuevo propietario.

El contrato de arras.

Una vez que has revisado toda la información y estás seguro de que la propiedad es la adecuada para ti, el siguiente paso es firmar el contrato de arras. Este es un documento que sella el compromiso de ambas partes, comprador y vendedor, de llevar a cabo la transacción bajo unas condiciones acordadas. En este contrato se especifica, entre otras cosas, el precio final de la vivienda, la fecha de entrega y los plazos para formalizar la compraventa.

El contrato de arras suele incluir una cantidad económica que el comprador adelanta al vendedor como señal, la cual suele rondar entre el 5% y el 10% del precio total del inmueble. Como mencionan los profesionales de Romer Denia, este paso garantiza el compromiso de ambas partes, asegurando que la operación se lleve a cabo bajo las condiciones acordadas, protegiendo tanto al comprador como al vendedor.

Es importante tener en cuenta que, si el comprador decide echarse atrás sin una causa justificada, podría perder el dinero entregado. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, tendría que devolver el doble de la cantidad recibida como señal. Este contrato es necesario para garantizar que ambas partes cumplan con su compromiso. Sin embargo, es recomendable leerlo detenidamente y, si es posible, contar con el asesoramiento de un abogado especializado para asegurarte de que todos los términos sean claros y justos.

Los impuestos asociados a la compraventa.

Otro de los aspectos legales más importantes a tener en cuenta al comprar una propiedad es el tema de los impuestos ya que, dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano, los tributos que tendrás que pagar serán diferentes.

Si se trata de una vivienda nueva, deberás abonar el IVA, que actualmente se sitúa en un 10% del precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique la propiedad.

Por otro lado, si la vivienda es de segunda mano, el impuesto que debes pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya tasa también varía en función de la comunidad autónoma, oscilando entre el 6% y el 10% del precio de venta. Es importante tener en cuenta que estos porcentajes se aplican sobre el valor escriturado de la vivienda, no sobre su valor de mercado.

Además de estos impuestos, no podemos olvidar otros gastos como la tasación de la vivienda, los honorarios del notario y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Todo esto suma una cantidad considerable al precio final de la operación, por lo que es recomendable tenerlo en cuenta al planificar tu presupuesto.

El papel del notario.

El notario desempeña un papel esencial en la compraventa de una propiedad, ya que se encarga de redactar la escritura pública de compraventa, un documento que formaliza legalmente la transacción. En el momento de la firma de la escritura, el notario verificará que todas las partes estén de acuerdo con los términos del contrato y que la propiedad esté libre de cargas o problemas que puedan afectar a la operación.

Además, el notario tiene la obligación de asegurarse de que el comprador entienda perfectamente el contenido de la escritura antes de proceder con la firma, lo cual es fundamental, especialmente si no estás familiarizado con los términos legales. El notario también garantiza que el pago de los impuestos asociados a la compra se realice correctamente y que la inscripción en el Registro de la Propiedad sea llevada a cabo de manera adecuada.

Aunque algunos compradores ven los honorarios del notario como un gasto adicional, su intervención es vital para dar seguridad jurídica a la operación y evitar problemas futuros.

Las cargas y gravámenes sobre la propiedad.

Es fundamental asegurarse de que la vivienda que deseas comprar esté libre de cargas o gravámenes que puedan complicar la transacción. Las cargas pueden ser hipotecas pendientes, embargos, servidumbres o derechos de uso que otros puedan tener sobre la propiedad.

Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, lo habitual es que el vendedor la liquide antes de la venta, pero es importante acordar previamente cómo se hará. En algunos casos, el comprador puede asumir la hipoteca del vendedor si las condiciones son favorables. Por otra parte, si hay embargos o problemas legales que afectan a la propiedad, será necesario resolverlos antes de proceder con la compra para evitar futuros inconvenientes.

Otro aspecto a considerar son las servidumbres, que pueden limitar el uso que se le puede dar a la propiedad. Por ejemplo, algunas viviendas tienen derechos de paso para otros vecinos o restricciones sobre lo que se puede construir en determinados terrenos.

La licencia de primera ocupación.

Cuando compras una vivienda nueva, es imprescindible asegurarse de que cuenta con la licencia de primera ocupación, un documento emitido por el ayuntamiento que certifica que el inmueble cumple con todas las normativas urbanísticas y de habitabilidad.

Esta licencia es fundamental para garantizar que la vivienda es apta para ser habitada. Además, muchas compañías de servicios básicos, como el agua o la electricidad, exigen este documento para contratar los suministros.

Si la vivienda que estás comprando es de segunda mano, no es necesario que cuente con esta licencia, aunque es recomendable revisar que no haya problemas con las instalaciones o con las normativas municipales que puedan afectar a tu uso de la propiedad.

El proceso de escritura y registro.

Una vez que se ha firmado la escritura pública de compraventa, el siguiente paso es inscribirla en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es crucial, ya que es lo que te convierte oficialmente en el propietario del inmueble ante la ley. Si no se inscribe la escritura, el nuevo propietario no tendrá plena seguridad jurídica sobre la vivienda.

El trámite de registro puede tardar algunas semanas, dependiendo de la carga de trabajo del registro correspondiente. Aunque no es un proceso inmediato, es importante realizarlo lo antes posible para evitar posibles problemas, como que alguien más pueda reclamar la propiedad o que se inscriba alguna carga sin que lo sepas.

El certificado energético.

Desde hace algunos años, es obligatorio que cualquier vivienda en venta o alquiler cuente con un certificado de eficiencia energética, un documento que informa sobre el consumo energético del inmueble y las emisiones de CO2.

Este certificado es necesario para realizar la transacción y, en caso de que el vendedor no lo proporcione, podría enfrentarse a sanciones económicas. Además, te puede ser útil para tener una idea de los futuros gastos en electricidad y calefacción que conllevará la propiedad.

Es recomendable tener en cuenta la calificación energética de la vivienda, especialmente si planeas hacer reformas para mejorar su eficiencia y reducir el consumo a largo plazo.

Comunidad de propietarios y gastos comunes.

Otro aspecto legal que no debes pasar por alto si compras un piso o una vivienda en un conjunto residencial es la comunidad de propietarios. Al adquirir una vivienda en un edificio o urbanización, pasas a formar parte de esta comunidad, lo cual implica ciertos derechos y obligaciones.

Uno de los aspectos más relevantes es el pago de los gastos comunes, que suelen incluir el mantenimiento de las zonas comunes, la limpieza, los servicios de seguridad y, en algunos casos, la calefacción o el agua caliente. Es importante informarse sobre la cuota mensual de la comunidad y si existen deudas pendientes por parte del anterior propietario, ya que estas podrían recaer sobre ti como nuevo dueño del inmueble.

Además, es recomendable revisar los estatutos de la comunidad, ya que pueden contener normas específicas sobre el uso de las zonas comunes, la realización de reformas en las viviendas o la tenencia de animales, entre otros.

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